遼寧省城市房地產開發(fā)經營管理規(guī)定
發(fā)布時間：2017-05-23
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第一條 為加強對城市房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理，規(guī)范房地產開發(fā)經營行為，促進和保障房地產業(yè)的健康發(fā)展，根據國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》(以下簡稱《條例》)和有關法律、法規(guī)，結合我省實際，制定本規(guī)定。
第二條 在我省行政區(qū)域內從事房地產開發(fā)經營活動的單位和個人，應當遵守本規(guī)定。
第三條 省、市、縣(含縣級市，下同)房地產開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理工作。省、市、縣負責土地管理的部門依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定，負責與房地產開發(fā)經營有關的土地管理工作。
第四條 設立房地產開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：
(一)有100萬元以上的注冊資本；
(二)有5名以上持有資格證書的房地產、建筑工程及有關經濟類專業(yè)的專職技術人員，其中，持有中級以上資格證書的建筑工程專業(yè)的人員，不得少于1人；
(三)有2名以上持有資格證書的專職會計人員；
(四)配有專業(yè)統(tǒng)計人員。
現有房地產開發(fā)企業(yè)不具備前款第(二)項至第(四)項規(guī)定條件的，房地產開發(fā)主管部門應當責令其在6個月內整改。
第五條 房地產開發(fā)企業(yè)可以根據《中華人民共和國公司法》設立為有限責任公司或者股份有限公司。設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當依法辦理工商登記，領取營業(yè)執(zhí)照。
外商投資設立房地產開發(fā)企業(yè)的，還應當按照外商投資企業(yè)法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關審批手續(xù)。
工商行政管理部門在對設立房地產開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發(fā)主管部門的意見。
第六條 房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持下列文件資料到登記機關所在市的房地產開發(fā)主管部門辦理備案手續(xù)：
(一)營業(yè)執(zhí)照復印件；
(二)企業(yè)章程；
(三)房地產開發(fā)企業(yè)資質申報表；
(四)驗資證明；
(五)企業(yè)法定代表人的身份證明；
(六)專業(yè)技術人員的資格證明和聘用合同。
第七條 市房地產開發(fā)主管部門應當在收到備案申請后30日內，向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質證書》，并報省房地產開發(fā)主管部門備案。
《暫定資質證書》有效期為1年。房地產開發(fā)主管部門可視企業(yè)經營情況適當延長《暫定資質證書》的有效期，但延長期限不得超過2年。
自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發(fā)項目的，《暫定資質證書》的有效期不得延長。
第八條 房地產開發(fā)企業(yè)應當在《暫定資質證書》有效期滿前30日內，向房地產開發(fā)主管部門申請核定資質等級。
申請核定資質等級的房地產開發(fā)企業(yè)，應當提交下列文件資料：
(一)房地產開發(fā)企業(yè)資質申報表；
(二)房地產開發(fā)企業(yè)暫定資質證書；
(三)企業(yè)資產負債表和驗資報告；
(四)企業(yè)法定代表人和工程、財務、經營、統(tǒng)計部門負責人的職稱證件；
(五)已開發(fā)經營項目的有關證明材料；
(六)房地產開發(fā)項目手冊及《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》執(zhí)行情況的報告；
(七)其他有關文件資料。
第九條 省、市房地產開發(fā)主管部門應當根據房地產開發(fā)企業(yè)的資產、專業(yè)技術人員和開發(fā)經營業(yè)績等，對房地產開發(fā)企業(yè)核定資質等級。
房地產開發(fā)企業(yè)的資質等級分為一級、二級、三級、四級。
申報資質一級的房地產開發(fā)企業(yè)，由市房地產開發(fā)主管部門初審，省房地產開發(fā)主管部門審核，報國家房地產開發(fā)主管部門審批；申報資質二級、三級的房地產開發(fā)企業(yè)，由市房地產開發(fā)主管部門審核，報省房地產開發(fā)主管部門審批；申報資質四級的房地產開發(fā)企業(yè)，由市房地產開發(fā)主管部門審批，報省房地產開發(fā)主管部門備案。
房地產開發(fā)企業(yè)應當按照核定的資質等級承擔相應的房地產開發(fā)項目。
第十條 實行房地產開發(fā)企業(yè)資質年檢制度。產開發(fā)主管部門應當根據房地產開發(fā)企業(yè)的資產、專業(yè)技術人員和開發(fā)經營業(yè)績等情況，對其資質條件進行年檢。對年檢不合格或者設立1年后仍未開發(fā)房地產項目的，原審批機關應當降低其資質等級或者吊銷其資質證書。
計劃、規(guī)劃等審批部門在辦理有關建設手續(xù)時，應當核驗房地產開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質證書，沒有依法取得營業(yè)執(zhí)照、資質證書或者年檢不合格的房地產開發(fā)企業(yè)，不予辦理有關審批手續(xù)。
第十一條 確定房地產開發(fā)項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃和城市規(guī)劃、房地產開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關規(guī)定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。
第十二條 確定房地產開發(fā)項目，應當堅持舊區(qū)改造和新區(qū)建設相結合的原則，以開發(fā)建設普通住宅為重點。注重開發(fā)基礎設施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產。
第十三條 房地產用地必須堅持內涵挖潛、集約用地的原則，優(yōu)先利用存量建設用地和閑置土地。
房地產開發(fā)用地應當以出讓方式取得，但法律和國務院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。
城市規(guī)劃區(qū)內集體所有土地，經依法征用轉為國有土地后，方可用于房地產開發(fā)經營。
出讓房地產開發(fā)用地，應當采取公開招標或者拍賣的方式。
第十四條 建立房地產開發(fā)項目資本金制度。資本金占項目總投資的比例不得低于20%；實行分期開發(fā)的房地產開發(fā)項目，按照不低于分期項目投資額的20%設立項目資本金。
第十五條 房地產開發(fā)項目的建設，應當根據項目性質和規(guī)劃要求，通過招標投標，選擇相應資質的勘察、設計、施工、監(jiān)理單位承擔，并簽訂項目承包合同。
第十六條 房地產開發(fā)項目應當按照先地下、后地上的原則配套建設基礎設施?；A設施應當與主體工程同步規(guī)劃、同步設計、同步施工、同步驗收、同步交付使用。
第十七條 房地產開發(fā)企業(yè)及勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位，應當按照國務院《建設工程質量管理條例》的規(guī)定承擔質量責任。
第十八條 房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產開發(fā)企業(yè)組織設計、施工、監(jiān)理等有關單位對房地產開發(fā)項目進行竣工驗收。
房地產開發(fā)企業(yè)應當自房地產開發(fā)項目竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用的文件及房地產開發(fā)主管部門提出的綜合意見報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。
第十九條 房地產開發(fā)企業(yè)應當將房地產開發(fā)項目建設過程中的主要事項和綜合驗收的情況如實記錄在房地產開發(fā)項目手冊中，并定期報送房地產開發(fā)主管部門備案。
房地產開發(fā)企業(yè)應當按照國家統(tǒng)計制度和房地產開發(fā)主管部門的要求，及時、準確填報房地產開發(fā)統(tǒng)計報表。
第二十條 轉讓房地產開發(fā)項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。
第二十一條 轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人必須具備相應的房地產開發(fā)經營資格。轉讓人與受讓人雙方簽訂轉讓合同后，到土地行政管理部門辦理土地使用權變更登記手續(xù)。自辦理完畢之日起30日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同和變更登記手續(xù)到房地產開發(fā)主管部門備案，更換批準文件。以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產開發(fā)項目后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府規(guī)劃行政主管部門的同意，由同級土地行政管理部門辦理土地使用權出讓合同變更登記或者重新簽訂土地出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
第二十二條 房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
已經預售的商品房，預售人轉讓房地產開發(fā)項目前應當書面通知商品房預購人。
第二十三條 對商品房預售實行預售許可證制度。未取得商品房預售許可證的，不得預售商品房。預售商品房，應當符合《條例》第二十三條規(guī)定的條件。
第二十四條 享受優(yōu)惠政策的經濟適用住房，按照國家規(guī)定銷售給中低收入的家庭，不得向社會公開銷售。
第二十五條 商品房銷售，可以采用網上發(fā)布、展銷會推介等形式，在有形建筑市場公開交易。
商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同，合同可以參照使用全省統(tǒng)一的《商品房買賣合同》示范文本。合同應當載明商品房的建筑面積、使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業(yè)管理方式、雙方的違約責任及糾紛解決方式。
第二十六條 房地產開發(fā)項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協(xié)商議定。但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
第二十七條 違反本規(guī)定，按照《條例》和國務院《建設工程質量管理條例》、《遼寧省建設工程質量管理條例》的規(guī)定處罰。
第二十八條 本規(guī)定自2002年1月1日起施行。
第二條 在我省行政區(qū)域內從事房地產開發(fā)經營活動的單位和個人，應當遵守本規(guī)定。
第三條 省、市、縣(含縣級市，下同)房地產開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理工作。省、市、縣負責土地管理的部門依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定，負責與房地產開發(fā)經營有關的土地管理工作。
第四條 設立房地產開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：
(一)有100萬元以上的注冊資本；
(二)有5名以上持有資格證書的房地產、建筑工程及有關經濟類專業(yè)的專職技術人員，其中，持有中級以上資格證書的建筑工程專業(yè)的人員，不得少于1人；
(三)有2名以上持有資格證書的專職會計人員；
(四)配有專業(yè)統(tǒng)計人員。
現有房地產開發(fā)企業(yè)不具備前款第(二)項至第(四)項規(guī)定條件的，房地產開發(fā)主管部門應當責令其在6個月內整改。
第五條 房地產開發(fā)企業(yè)可以根據《中華人民共和國公司法》設立為有限責任公司或者股份有限公司。設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當依法辦理工商登記，領取營業(yè)執(zhí)照。
外商投資設立房地產開發(fā)企業(yè)的，還應當按照外商投資企業(yè)法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關審批手續(xù)。
工商行政管理部門在對設立房地產開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發(fā)主管部門的意見。
第六條 房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持下列文件資料到登記機關所在市的房地產開發(fā)主管部門辦理備案手續(xù)：
(一)營業(yè)執(zhí)照復印件；
(二)企業(yè)章程；
(三)房地產開發(fā)企業(yè)資質申報表；
(四)驗資證明；
(五)企業(yè)法定代表人的身份證明；
(六)專業(yè)技術人員的資格證明和聘用合同。
第七條 市房地產開發(fā)主管部門應當在收到備案申請后30日內，向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質證書》，并報省房地產開發(fā)主管部門備案。
《暫定資質證書》有效期為1年。房地產開發(fā)主管部門可視企業(yè)經營情況適當延長《暫定資質證書》的有效期，但延長期限不得超過2年。
自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發(fā)項目的，《暫定資質證書》的有效期不得延長。
第八條 房地產開發(fā)企業(yè)應當在《暫定資質證書》有效期滿前30日內，向房地產開發(fā)主管部門申請核定資質等級。
申請核定資質等級的房地產開發(fā)企業(yè)，應當提交下列文件資料：
(一)房地產開發(fā)企業(yè)資質申報表；
(二)房地產開發(fā)企業(yè)暫定資質證書；
(三)企業(yè)資產負債表和驗資報告；
(四)企業(yè)法定代表人和工程、財務、經營、統(tǒng)計部門負責人的職稱證件；
(五)已開發(fā)經營項目的有關證明材料；
(六)房地產開發(fā)項目手冊及《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》執(zhí)行情況的報告；
(七)其他有關文件資料。
第九條 省、市房地產開發(fā)主管部門應當根據房地產開發(fā)企業(yè)的資產、專業(yè)技術人員和開發(fā)經營業(yè)績等，對房地產開發(fā)企業(yè)核定資質等級。
房地產開發(fā)企業(yè)的資質等級分為一級、二級、三級、四級。
申報資質一級的房地產開發(fā)企業(yè)，由市房地產開發(fā)主管部門初審，省房地產開發(fā)主管部門審核，報國家房地產開發(fā)主管部門審批；申報資質二級、三級的房地產開發(fā)企業(yè)，由市房地產開發(fā)主管部門審核，報省房地產開發(fā)主管部門審批；申報資質四級的房地產開發(fā)企業(yè)，由市房地產開發(fā)主管部門審批，報省房地產開發(fā)主管部門備案。
房地產開發(fā)企業(yè)應當按照核定的資質等級承擔相應的房地產開發(fā)項目。
第十條 實行房地產開發(fā)企業(yè)資質年檢制度。產開發(fā)主管部門應當根據房地產開發(fā)企業(yè)的資產、專業(yè)技術人員和開發(fā)經營業(yè)績等情況，對其資質條件進行年檢。對年檢不合格或者設立1年后仍未開發(fā)房地產項目的，原審批機關應當降低其資質等級或者吊銷其資質證書。
計劃、規(guī)劃等審批部門在辦理有關建設手續(xù)時，應當核驗房地產開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質證書，沒有依法取得營業(yè)執(zhí)照、資質證書或者年檢不合格的房地產開發(fā)企業(yè)，不予辦理有關審批手續(xù)。
第十一條 確定房地產開發(fā)項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃和城市規(guī)劃、房地產開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關規(guī)定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。
第十二條 確定房地產開發(fā)項目，應當堅持舊區(qū)改造和新區(qū)建設相結合的原則，以開發(fā)建設普通住宅為重點。注重開發(fā)基礎設施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產。
第十三條 房地產用地必須堅持內涵挖潛、集約用地的原則，優(yōu)先利用存量建設用地和閑置土地。
房地產開發(fā)用地應當以出讓方式取得，但法律和國務院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。
城市規(guī)劃區(qū)內集體所有土地，經依法征用轉為國有土地后，方可用于房地產開發(fā)經營。
出讓房地產開發(fā)用地，應當采取公開招標或者拍賣的方式。
第十四條 建立房地產開發(fā)項目資本金制度。資本金占項目總投資的比例不得低于20%；實行分期開發(fā)的房地產開發(fā)項目，按照不低于分期項目投資額的20%設立項目資本金。
第十五條 房地產開發(fā)項目的建設，應當根據項目性質和規(guī)劃要求，通過招標投標，選擇相應資質的勘察、設計、施工、監(jiān)理單位承擔，并簽訂項目承包合同。
第十六條 房地產開發(fā)項目應當按照先地下、后地上的原則配套建設基礎設施?；A設施應當與主體工程同步規(guī)劃、同步設計、同步施工、同步驗收、同步交付使用。
第十七條 房地產開發(fā)企業(yè)及勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位，應當按照國務院《建設工程質量管理條例》的規(guī)定承擔質量責任。
第十八條 房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產開發(fā)企業(yè)組織設計、施工、監(jiān)理等有關單位對房地產開發(fā)項目進行竣工驗收。
房地產開發(fā)企業(yè)應當自房地產開發(fā)項目竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用的文件及房地產開發(fā)主管部門提出的綜合意見報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。
第十九條 房地產開發(fā)企業(yè)應當將房地產開發(fā)項目建設過程中的主要事項和綜合驗收的情況如實記錄在房地產開發(fā)項目手冊中，并定期報送房地產開發(fā)主管部門備案。
房地產開發(fā)企業(yè)應當按照國家統(tǒng)計制度和房地產開發(fā)主管部門的要求，及時、準確填報房地產開發(fā)統(tǒng)計報表。
第二十條 轉讓房地產開發(fā)項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。
第二十一條 轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人必須具備相應的房地產開發(fā)經營資格。轉讓人與受讓人雙方簽訂轉讓合同后，到土地行政管理部門辦理土地使用權變更登記手續(xù)。自辦理完畢之日起30日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同和變更登記手續(xù)到房地產開發(fā)主管部門備案，更換批準文件。以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產開發(fā)項目后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府規(guī)劃行政主管部門的同意，由同級土地行政管理部門辦理土地使用權出讓合同變更登記或者重新簽訂土地出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
第二十二條 房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
已經預售的商品房，預售人轉讓房地產開發(fā)項目前應當書面通知商品房預購人。
第二十三條 對商品房預售實行預售許可證制度。未取得商品房預售許可證的，不得預售商品房。預售商品房，應當符合《條例》第二十三條規(guī)定的條件。
第二十四條 享受優(yōu)惠政策的經濟適用住房，按照國家規(guī)定銷售給中低收入的家庭，不得向社會公開銷售。
第二十五條 商品房銷售，可以采用網上發(fā)布、展銷會推介等形式，在有形建筑市場公開交易。
商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同，合同可以參照使用全省統(tǒng)一的《商品房買賣合同》示范文本。合同應當載明商品房的建筑面積、使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業(yè)管理方式、雙方的違約責任及糾紛解決方式。
第二十六條 房地產開發(fā)項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協(xié)商議定。但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
第二十七條 違反本規(guī)定，按照《條例》和國務院《建設工程質量管理條例》、《遼寧省建設工程質量管理條例》的規(guī)定處罰。
第二十八條 本規(guī)定自2002年1月1日起施行。
