《關(guān)于推進(jìn)2017年房地產(chǎn)庫存工作的實施意見》解讀
發(fā)布時間：2017-11-24
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房地產(chǎn)去庫存是全市今年重要工作之一。3月22日，我市出臺了《盤錦市關(guān)于推進(jìn)2017年房地產(chǎn)庫存工作的實施意見》，以12項政策措施全力去庫存，促進(jìn)商品房銷售，確保全市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
這12項措施是我市在國家、省相關(guān)政策基礎(chǔ)上，結(jié)合我市實際研究制定，最大限度讓惠于民。
一、加大棚改貨幣化安置力度
棚戶區(qū)改造是老百姓關(guān)心的重大民生過程。2017年，全市要全面實行棚改貨幣安置，通過組織棚戶區(qū)居民自主購買、政府購買存量房源等方式改善住房條件，消化庫存，確保創(chuàng)新型貨幣化安置率達(dá)到100%。鼓勵、引導(dǎo)、支持開發(fā)企業(yè)針對棚改居民需要，進(jìn)行“量身打造”，采取對庫存樓房進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶仔驼{(diào)整、內(nèi)部改建，提高物業(yè)管理水平及相應(yīng)的降價讓利等措施來滿足棚改貨幣化安置居民差異化住房需求。 2017年，全市計劃新開工棚戶區(qū)改造任務(wù)7770戶，9月底前完成全部新開工任務(wù)。
二、合理控制土地出讓，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)
《實施意見》明確了各縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)政府是推動本地區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、化解房地產(chǎn)庫存工作的責(zé)任主體，并要求因地制宜采取措施，力爭將房地產(chǎn)庫存調(diào)整到合理水平。
與此同時，《實施意見》要求，各縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)要統(tǒng)籌安排住房的建設(shè)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、空間布局和開發(fā)進(jìn)度等。做到住房土地供應(yīng)量與住房庫存量掛鉤，庫存量在消化到合理水平前不新增土地供應(yīng)量；做到住房新開工量與住房銷售量掛鉤，年度新開工量控制在上年度銷售量50%以內(nèi)。嚴(yán)控住房庫存增量。嚴(yán)格商品房預(yù)售管理，對2017年后審批（以規(guī)委會審批為準(zhǔn)）的房地產(chǎn)新建項目商品房預(yù)售許可中施工形象進(jìn)度申辦條件由原單棟樓10層以下封頂，15層以上達(dá)到規(guī)劃層高2/3以上提高到單棟樓全部封頂，外立面工程完工，門窗安裝完畢。對2017年后審批的房地產(chǎn)新建項目抵押房地產(chǎn)不得用于預(yù)售，開發(fā)企業(yè)申請辦理預(yù)售許可，其申請房屋及所占土地不得抵押，已抵押的，在辦理商品房預(yù)售許可前應(yīng)注銷抵押權(quán)登記，同時開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證后，按照預(yù)售許可內(nèi)容對外銷售，不得將已辦理商品房預(yù)售許可的房屋用于抵押融資；金融機(jī)構(gòu)不得接受開發(fā)企業(yè)用已辦理預(yù)售許可的房屋作為抵押物。
三、推進(jìn)居住證制度，農(nóng)民購房成市民
《實施意見》指出，要鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房，結(jié)合我市實際，進(jìn)一步健全和完善戶籍管理、轉(zhuǎn)移就業(yè)、義務(wù)教育、社會保障轉(zhuǎn)移等相關(guān)配套政策，鼓勵有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城購房落戶，保障其子女享有就近接受義務(wù)教育等基本公共服務(wù)，推動居住證持有人享有與當(dāng)?shù)貞艏鹊淖》勘Ｕ蠙?quán)利，將符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和居住證持有人納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/FONT>
逐步推進(jìn)存量農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行給予購房折扣和貸款優(yōu)惠，發(fā)揮好“農(nóng)民安家貸”的支持作用，釋放農(nóng)民工等群體購房需求。要保障農(nóng)民在農(nóng)村的原有權(quán)益，消除其后顧之憂。
繼續(xù)探索農(nóng)民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機(jī)制，在大洼區(qū)推進(jìn)國有農(nóng)場職工住房及用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)，適當(dāng)時機(jī)在全市推廣，在試點(diǎn)范圍內(nèi)鼓勵農(nóng)民用自有住房按等價原則置換開發(fā)企業(yè)存量房，鼓勵開發(fā)商對農(nóng)民宅基地進(jìn)行復(fù)耕，政府以建設(shè)用地進(jìn)行置換，由開發(fā)企業(yè)建設(shè)新農(nóng)村。
同時，推動居住證持有人享有與當(dāng)?shù)貞艏丝谕鹊淖》勘Ｕ蠙?quán)利，將符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶０凑站徒雽W(xué)的原則，農(nóng)民工子女可在居住地接受義務(wù)教育、在就學(xué)所在地參加中考，與當(dāng)?shù)貙W(xué)生享受同等待遇。
四、培育租賃市場多渠道增加供應(yīng)
進(jìn)一步深化住房制度改革，培育住房租賃市場經(jīng)營主體，增加租賃住房有效供應(yīng)，推動住房租賃市場健康發(fā)展。初步建立起購租并舉的住房制度，基本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場。進(jìn)一步完善保基本、促公共、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系。加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，努力實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。
進(jìn)一步完善二手房交易市場體系，強(qiáng)化二手房交易資金安全監(jiān)管，推行二手房交易失信懲戒制度，活躍二手房交易市場，帶動新建商品房梯次銷售。
積極做好公租房分配入住。各縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)加強(qiáng)公租房動態(tài)管理，將符合當(dāng)?shù)毓夥繙?zhǔn)入條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員等納入公租房保障范圍。積極推行公租房保障貨幣化，實物保障與租賃補(bǔ)貼并舉。支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補(bǔ)貼。
五、年內(nèi)房屋交易享受契稅補(bǔ)貼
為進(jìn)一步刺激銷售市場，《實施意見》下發(fā)之日起至2017年12月31日實行房屋交易契稅補(bǔ)貼常態(tài)化，對購買新建商品住宅及二手住宅交易繳納的契稅全額補(bǔ)貼，對購買新建非住宅交易繳納的契稅按50%予以補(bǔ)貼，補(bǔ)貼資金由縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)財政承擔(dān)。
另一方面，繼續(xù)落實住房貨幣化補(bǔ)貼常態(tài)化。享受住房貨幣化補(bǔ)貼政策的職工，年內(nèi)購買新建商品住房，經(jīng)本人申請，可提前領(lǐng)取住房貨幣化補(bǔ)貼資金。
六、市民買房賣房還有多項優(yōu)惠政策
購房者的利好包括：對個人購買家庭唯一住房（面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
落實稅收優(yōu)惠政策，對一般納稅人出租在實施營改增試點(diǎn)前取得的不動產(chǎn)，在依法登記備案后，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。鼓勵個人依法出租自有住房。對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策。個人出租住房所得，減半征收個人所得稅。
七、加大住房公積金支持力度
《實施意見》提出擴(kuò)大住房公積金覆蓋面，進(jìn)一步推進(jìn)非公企業(yè)建立住房公積金制度。加強(qiáng)對住房消費(fèi)的金融支持，支持繳存職工改善住房條件。落實住房公積金差別化貸款政策，合理放寬公積金使用條件，減少審批環(huán)節(jié)，縮短辦理貸款周期。
推進(jìn)住房公積金異地個人住房貸款，將住房公積金的使用方向調(diào)整到主要用于貸款購房，提高住房公積金購房貸款和提取使用率。繳存職工的直系親屬可以作為共同還款人，相互使用住房公積金用于購房。
把符合條件的農(nóng)民工和個體工商戶納入住房公積金覆蓋范圍，支持農(nóng)民工貸款購房。注重強(qiáng)化住房公積金的風(fēng)險防范和規(guī)范運(yùn)行，確保安全管理和有效使用，推進(jìn)住房公積金制度持續(xù)健康發(fā)展。
七、吸引外來人口置業(yè)創(chuàng)業(yè)
各縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)要大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群、加快培育小巨人企業(yè)，吸引創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才和產(chǎn)業(yè)工人置業(yè)創(chuàng)業(yè)，加速周邊省市外來人口集聚。結(jié)合我市出臺的吸引人才相關(guān)政策精神，落實好對創(chuàng)業(yè)者、小巨人企業(yè)領(lǐng)頭者和創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊、經(jīng)營管理人才、科技人才、新就業(yè)職工等特殊人才的住房激勵政策，通過購房補(bǔ)助、團(tuán)購以及配套保障性住房等措施，增加有效住房需求，加速推進(jìn)商品房庫存消化速度。
八、調(diào)整土地增值稅為開發(fā)商減負(fù)
為促進(jìn)全市房地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，《實施意見》支持房地產(chǎn)企業(yè)降價促銷、并購重組。通過加強(qiáng)宣傳和政策引導(dǎo)，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對市場未來合理預(yù)期，在供給端鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)適當(dāng)降低房價。促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組，防控企業(yè)資金緊張風(fēng)險，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和合理流動，進(jìn)而提高產(chǎn)品品質(zhì)，促進(jìn)商品房銷售。鼓勵開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場需求，調(diào)整住宅套型結(jié)構(gòu)。
《實施意見》明確，開發(fā)項目位于城區(qū)及郊區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率為10%；開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率為5%。
同時，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率調(diào)整到2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率調(diào)整到1.5%。對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)且建成后無償移交政府部門的學(xué)校用地，暫不征收城鎮(zhèn)土地使用稅。
全面清理整頓房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程不合理審批和收費(fèi)，加大房地產(chǎn)開發(fā)過程中電力、供水、供暖等配套設(shè)施市場化改革力度，推動房地產(chǎn)企業(yè)“降成本”，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營，依法查處企業(yè)不正當(dāng)經(jīng)營行為。鼓勵開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場需求，進(jìn)一步提升樓盤品質(zhì)，并做好降價促銷，特別是做好尾盤降價促銷工作。
九、完善交通和公共服務(wù)設(shè)施。
加快推進(jìn)新城新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)和城際交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。推進(jìn)城市內(nèi)部區(qū)域內(nèi)公共交通的互聯(lián)互通，鼓勵民間資本投資停車設(shè)施建設(shè)，對現(xiàn)有停車資源進(jìn)行優(yōu)化配置和合理利用，加強(qiáng)城市停車管理。在庫存商品房規(guī)模較大、庫存項目相對集中的區(qū)域內(nèi)，加快交通、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)，提高交通可達(dá)性和生活便利性。對由于水電氣暖等市政設(shè)施不全導(dǎo)致的庫存，要加大投入，盡快完成配套，改善居住環(huán)境；對由于公共服務(wù)滯后導(dǎo)致的庫存，要引入優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療等資源，提升公共服務(wù)水平，增強(qiáng)購房的吸引力。
此外，《實施意見》提出，要進(jìn)一步發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，切實提高審批效率，引導(dǎo)企業(yè)對現(xiàn)有閑置樓宇根據(jù)實際需要進(jìn)行升級改造，完善相應(yīng)功能，推進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為推進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新做好基礎(chǔ)性工作。
來源：盤錦市政府網(wǎng)站
