第一章 總則
第一條 為規(guī)范我市物業(yè)管理招標投標活動，保護招標投標人的合法權益，根據《遼寧物業(yè)管理條例》、《盤錦市物業(yè)管理條例》和建設部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》等法規(guī)和相關規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 我市行政區(qū)城內的物業(yè)管理招標投標活動及其監(jiān)督管理，適用本辦法。
本辦法所稱物業(yè)管理招標投標，包括新建住宅項目前期物業(yè)管理招標投標和既有住宅項目物業(yè)招標投標。
前期物業(yè)管理招標投標，是指新建住宅在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)對新建住宅項目實施物業(yè)管理的活動。
既有物業(yè)項目招標投標，是指業(yè)主大會通過招標投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)對既有住宅項目實施物業(yè)管理的活動。
建筑面積不超過3萬平方米的，經所在區(qū)（縣）住建局批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第三條 本辦法所稱招標人是指依法進行招標的建設單位、業(yè)主大會或者所有權人。
本辦法所稱投標人是指響應招標、參加投標的物業(yè)服務企業(yè)。
第四條 市住房和城鄉(xiāng)建設局（以下簡稱住建局）負責全市物業(yè)管理招投標的監(jiān)督管理等工作。
區(qū)（縣）住建局負責本行政區(qū)城內物業(yè)服務的招標投標活動的指導、監(jiān)督、管理和投訴受理等工作。
第二章 新建住宅項目前期物業(yè)服務招標投標
第五條 建筑面積在3萬米以上的住宅項目必須通過公開招標選聘物業(yè)服務企業(yè)。
新建住宅項目的招標人為建設單位。
第六條 前期物業(yè)服務招標投標工作，招標人應當按照以下規(guī)定時限完成：
（一）不進行預售的商品房項目應當在現(xiàn)售30日前完成；
（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；
（三）非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用90日前完成。
第七條 市住建局負責建立本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺，為選聘物業(yè)服務企業(yè)提供指導和服務。
招標人可以委托招標代理機構實施招標，也可以自行組織實施招標，但均應通過全市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺完成招標活動。
第八條 市住建局負責建立全市物業(yè)服務招標代理機構推薦名錄，定期向社會公布。
凡依法設立、具備招標代理業(yè)務經管資格的代理機構，經自愿申請，均可加入全市物業(yè)服務招標代理機構推薦名錄。
招標人委托招標代理機構組織實施住宅項目物業(yè)服務招標的，可以在代理機構推薦名錄中選取。
第九條 招標人應當在申請辦理商品房預售許可證或商品房現(xiàn)售備案前，到區(qū)（縣）住建局認定前期物業(yè)服務等級標準。區(qū)（縣）住建局對符合要求的，自受理之日起2個工作日內完成認定工作。
第十條 招標人應當根據招標項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。招標文件主要包括以下內容：
（一）招標人和委托代理機構情況，包括名稱、地址、聯(lián)系方式等；
（二）招標項目基本情況，包括項目名稱、坐落位置、四至范圍、總占地面積、總建筑面積、綠化面積、項目類型、竣工時間、建筑結構、配套建設、設施設備、投標報價測算所需的各類技術參數(shù)和指標等；
（三）物業(yè)管理用房配置；
（四）物業(yè)服務標準及內容；
（五）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、信用、主要業(yè)績、投標書的格式、主要內容、份數(shù)及密封等；
（六）招標方案，包括招標機構、開標時間及地點等；
（七）投標報價要求、評標標準和評標方法；
（八）投標保證金的要求；
（九）悔標的責任；
（十）物業(yè)服務合同的簽訂說明；
（十一）其他事項的說明。
第十一條 招標人應當在發(fā)布招標公告10日前，持以下材料到區(qū)（縣）住建局辦理招標備案。
（一）土地使用權證；
（二）建設用地規(guī)劃許可證；
（三）建設項目規(guī)劃設計圖紙；
（四）區(qū)（縣）住建局出具的前期物業(yè)服務等級標準認定表；
（五）預發(fā)布的招標公告；
（六）招標文件；
（七）臨時管理規(guī)約；
（八）招標人委托招標代理機構的委托書。
區(qū)（縣）住建局對符合要求的，應當自受理之日起3個工作日內完成。
第十二條 招標人應通過市物業(yè)管理網站發(fā)布招標公告。
招標公告當當載明招標人的名稱、地址、招標項目的基本情況、聯(lián)系人、聯(lián)系方法、投標資格條件以及獲取招標文件的辦法等事項。
第十三條 招標人或委托代理機構在區(qū)（縣）住建局指定的地點接受投標報名。
第十四條 投標人的信用等級和考評監(jiān)管綜合得分可作為企業(yè)投標報名資格的重要參考依據。
第十五條 投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出響應。
投標文件主要包括以下內容：
（一）投標人的基本情況；
（二）投標函；
（三）住宅項目物業(yè)服務方案，主要包括：物業(yè)服務的內容和標準、人員配備情況、收支預算方案、相關管理制度；
（四）信用及主要業(yè)績情況；
（五）招標文件要求提供的其他資料。
第十六條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封后送達招標文件中指定的接收地點，截止時間后送達的投標文件為無效投標文件。
第十七條 招標人應于開標時間1日前，在市住建局的監(jiān)督下，從全市物業(yè)管理專家?guī)熘须S機抽取評標專家，現(xiàn)場通知抽取的評標專家。評標專家因故不能參加評標活動的，由招標人從專家?guī)熘欣^續(xù)抽取。
第十八條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標文件中指定的地點。開標時，由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況：經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標報價和投標文件的其他主要內容。
第十九條 評標工作由評標委員會負責。評標委員會由招標人代表及有關評標專家組成，成員為5人以上單數(shù)。其中，評標專家不少于成員總數(shù)的三分之二。
第二十條 評標方法一般應當采用綜合評估法。
評標委員會應當擬定“綜合評分表”，主要內容一般包括：
（一）技術部分。包括物業(yè)服務內容和等級標準、人員配備、主要工作環(huán)節(jié)的運行程序及檢查方法，項目收支預算和物業(yè)服務的有關制度；
（二）商務部分。包括物業(yè)服務費、特約服務費和其他委托代理服務的費用；
（三）資信部分。包括投標人信用、主要業(yè)績等；
（四）現(xiàn)場答辯部分。包括評標委員會成員就投標文件涉及到的有關事項進行詢問，投標人現(xiàn)場予以答復。
評分標準應當按照前款“綜合評分表”規(guī)定的內容，可以采取百分制的方法，合理確定各項內容的比重和分值。一般情況下：技術部分的分值為30分：商務部分的分值為30分；資信部分的分值為20分：現(xiàn)場答辯部分的分值為20分。
第二十一條 在評標過程中有以下情形之一的，評標委員會應當否決其投標：
（一）投標文件未經投標人蓋章和負責人簽字；
（二）投標人不符合國家或招標文件規(guī)定的資格條件；
（三）投標報價低于成本或高于招標文件設定的最高投標限價；
（四）投標文件未對招標文件提出所有實質性要求和條件做出響應；
（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第二十二條 評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。
第二十三條 評標委員會完成評標后，招標人應當將中標候選人名單在市物業(yè)管理網站上公布，公示期為3個工作日，相關單位如有疑異，應以書面形式向區(qū)（縣）住建局提出；如無疑異，招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。
中標人確定后，招標人應當在3個工作日內向中標人發(fā)出中標通知書，同時通知未中標人。
第二十四條 招標人和中標人雙方應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內簽訂物業(yè)服務合同。合同主要條款不得背離招標文件實質性內容。
中標物業(yè)服務企業(yè)應自物業(yè)交接完成并簽訂物業(yè)服務合同之日起30日內到區(qū)（縣）住建局辦理備案。
第二十五條 招標人應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起30日內，持以下材料到區(qū)（縣）住建局辦理中標備案：
（一）評標委員會提供的評標報告；
（二）中標人的投標文件；
（三）與中標人簽訂的經區(qū)（縣）住建局備案的物業(yè)服務合同；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件。
區(qū)（縣）住建局對符合要求的，應當自受理之日起3個工作日內完成備案工作。
第三章 既有住宅物業(yè)服務招標投標
第二十六條 業(yè)主大會決定公開招標選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當通過本市統(tǒng)一的物業(yè)服務招投標平臺進行招標。
第二十七條 既有住宅項目物業(yè)服務招標，已成立業(yè)主大會的，業(yè)主大會為招標人，由業(yè)主委員會履行招標人職責，招標工作小組承擔具體工作。未成立業(yè)主大會的，由物業(yè)管理委員會或由社區(qū)（村）居委會代為履行招標人職責，招標工作小組承擔具體工作。
招標工作小組由招標人組織成立，由街道辦事處、業(yè)主代表、社區(qū)（村）居委會或業(yè)主委員會有關人員組成，組長由街道辦事處派人擔任，業(yè)主代表由街道辦事處組織業(yè)主推薦產生。招標工作小組人數(shù)為5－9人，其中業(yè)主代表不少于成員總數(shù)的二分之一。
第二十八條 既有住宅項目物業(yè)服務招標投標應當在原物業(yè)服務合同期限屆滿或合同終止前完成。
第二十九條 招標人應當自發(fā)布招標公告10日前，持以下材料到區(qū)（縣）住建局辦理招標備案：
（一）原物業(yè)服務合同；
（二）業(yè)主大會決議或者二分之一以上業(yè)主同意的證明材料；
（三）預發(fā)布的招標公告；
（四）招標文件；
（五）招標人委托招標代理機構的委托書。
第三十條 既有住宅項目物業(yè)服務招標投標按照新建住宅項目前期物業(yè)服務招標投標程序進行。
第三十一條 既有住宅項目物業(yè)服務招標投標，評標委員會由業(yè)主代表和有關評標專家組成。其中，評標專家不少于成員總數(shù)的三分之二。
第三十二條 招標人應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起20日內，持以下材料到區(qū)（縣）住建局辦理中標備案：
（一）評標委員會提供的評標報告；
（二）中標人的投標文件；
（三）招標人與中標人簽訂的物業(yè)服務合同；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件。
第四部分 附則
第三十三條 本辦法自2019年6月1日起施行。
