大洼區(qū)房地產(chǎn)去庫存工作實施方案
發(fā)布時間：2016-12-06
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大洼區(qū)房地產(chǎn)去庫存工作實施方案
大洼區(qū)住建局
2016年8月23日
為全面落實省、市及我區(qū)關于促進房地產(chǎn)去庫存工作要求，促進住房消費，確保全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，結合我縣實際，特制訂本實施方案：
一、正確認識去庫存工作重要意義
房地產(chǎn)業(yè)能否平穩(wěn)健康發(fā)展，對全縣經(jīng)濟社會穩(wěn)定運行具有重要意義。自2009年以來，房地產(chǎn)市場高漲帶動住房開工、施工面積大幅攀升，而近兩年全國房地產(chǎn)市場受調控政策等因素影響，房地產(chǎn)投資和銷售量下滑明顯， 2015年我區(qū)房地產(chǎn)投資額、商品房銷售額兩項主要經(jīng)濟指標均平穩(wěn)增長，但市場供給出現(xiàn)了階段性過，形勢也不容樂觀，我區(qū)房地產(chǎn)市場， “去庫存”是當前重要的住房政策目標，通過有效措施積極化解商品房庫存，對促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，維持社會穩(wěn)定具有重要意義。
二、指導思想
為貫徹落實省政府已經(jīng)出臺的15條化解房地產(chǎn)庫存的政策措施，在繼續(xù)落實我市已出臺的《盤錦市關于促進2015年房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（14條）及《盤錦市關于促進房地產(chǎn)業(yè)長遠平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（16條）基礎上，為有效化解全市房地產(chǎn)庫存，加快推進“十三五”時期新型城鎮(zhèn)化建設，為經(jīng)濟增長注入持續(xù)動力，推進全市房地產(chǎn)健康發(fā)展，根據(jù)國家和省有關政策精神，結合我縣實際，通過大力推進棚改貨幣化安置、加快城鎮(zhèn)化及激勵城鎮(zhèn)居民剛性和改善性購房需求等手段，擴大有效需求,消化庫存,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
三、基本原則
（一）政策引領，釋放潛力。在省、市及我縣已經(jīng)出臺的相關政策基礎上，結合市場形勢，進一步出臺刺激消化庫存的相關政策，激發(fā)市場活力，釋放市場需求。
（二）消化存量，嚴控增量。以棚改貨幣化安置和城鎮(zhèn)化為主要契機，拉動住房增量消費，開辟新需求，消化市場庫存。在維持住房合理供應、保障市場正常剛性及改善性需求基礎上，嚴格住宅供給。
（三）上下聯(lián)動，形成合力?？h直相關部門及各鎮(zhèn)要進一步明確任務目標、細化工作舉措和進度要求，完善體制機制，改進服務質量、提高審批效率，形成合力。
四、房源基本情況
大洼區(qū)顯性庫存103.4萬平方米，其中: 已發(fā)放銷售許可的待售現(xiàn)房面積44.2萬平方米，已發(fā)放銷售許可的待售期房面積59.2萬平方米；隱性庫存面積193.2萬平方米，其中: 未發(fā)放銷售許可的在建商品房面積33.6萬平方米，已供應土地尚未開工的商品房面積159.6萬平方米。
五、工作目標
房地產(chǎn)去庫存工作重點是消化顯性庫存，確實開展房地產(chǎn)庫存調查摸底工作，力爭利用兩年時間，將全區(qū)商品房顯性庫存消化到合理水平，消化商品房庫存100.9萬平方米；
六、工作措施
進一步貫徹落實市委、市政府《關于促進全市房地產(chǎn)業(yè)長遠平穩(wěn)健康發(fā)展實施意見》，采取切實可行的措施，重點消化現(xiàn)有房源，確保全縣房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
（一）合理控制住房增量及土地供應量。根據(jù)住房庫存量和市場供求變化情況，做到住房土地供應量與住房庫存量掛鉤，庫存量在消化到合理水平前不新增土地供應量；做到住房新開工量與住房銷售量掛鉤，年度新開工量控制在上年度銷售量50%以內。允許開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場情況對已取得土地使用權的存量土地的使用性質和建設規(guī)劃等進行相應調整，調整房地產(chǎn)市場供給結構，降低住宅地產(chǎn)開發(fā)比重，重點發(fā)展旅游地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)及中高端住宅地產(chǎn)，開發(fā)適銷對路產(chǎn)品，實行一房一策。
（二）加大棚改新型貨幣化安置力度。全力完成2016年4166戶城市棚戶區(qū)改造任務，積極推行棚戶區(qū)改造創(chuàng)新型貨幣化安置，將棚改新型貨幣化安置比例由2015年的50%提高到70%。通過貨幣化安置，消化庫存30萬平方米。支持開發(fā)企業(yè)適當調整商品住房套型結構，滿足棚改貨幣化安置居民差異化住房需求。
（三）加速推進城鎮(zhèn)化。緊密結合我縣實際，進一步健全和完善戶籍管理、轉移就業(yè)、義務教育、社會保障轉等相關配套政策，積極探索農(nóng)民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機制，先行推進國有農(nóng)場職工住房及用地使用權轉讓，鼓勵農(nóng)民用自有住房按等價原則置換開發(fā)企業(yè)存量房，鼓勵開發(fā)商對農(nóng)民宅基地進行復耕，政府用建設用地進行置換，由開發(fā)企業(yè)建設新農(nóng)村。通過加快城鎮(zhèn)化進程，大力吸引農(nóng)村人口進城購房，城鎮(zhèn)化率增長幅度由2015年的0.8%提高到1.5%，消化庫存30萬平方米。
（四）大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟。貫徹落實《盤錦市人民政府關于印發(fā)盤錦市樓宇經(jīng)濟發(fā)展六年行動計劃(2015年—2020年)的通知》（盤政發(fā)〔2015〕11號）精神，切實提高審批效率，引導企業(yè)對現(xiàn)有閑置樓宇根據(jù)實際需要進行升級改造，完善相應功能，推進樓宇經(jīng)濟發(fā)展，為推進大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新做好基礎性工作。
（五）支持剛性及改善性購房需求。住建部門要協(xié)調財政、稅務、公積金等相關部門，進一步出臺購房階段性激勵政策，認真辦好房交會。2016年，我區(qū)至少參加2次房交會。房交會期間對新建商品住宅及二手住宅交易繳納的契稅全額補貼，對新建非住宅交易繳納的契稅按50%予以補貼。補貼資金由財政承擔。鼓勵開發(fā)企業(yè)實施成本核算，組織團購，采取讓利促銷手段，促進商品房銷售。
（六）加大住房公積金貸款支持力度。住房公積金個人貸款最低首付比例為20%，貸款額度最高上調至80萬元，還貸年齡延長至法定退休年齡后5年。擴大住房公積金覆蓋范圍，逐步將符合條件的農(nóng)民工和個體工商戶納入住房公積金體制。加大對個體經(jīng)濟、私營經(jīng)濟、混合所有制企業(yè)、外資經(jīng)濟等非公有制經(jīng)濟單位的擴面力度，做到應繳盡繳。
（七）非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預征率調整到2%，普通住宅土地增值稅預征率調整到1.5%。對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)批準建設且建成后無償移交政府部門的學校用地，暫不征收城鎮(zhèn)土地使用稅。
（八）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
（九）個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
（十）支持首套房貸款申請。實行居民申請貸款購買首套房“認貸不認房”政策，即居民及其家庭首次申請貸款或貸款已還清、再次申請貸款購買普通商品住房的，均視為首套房貸款申請。各商業(yè)銀行和住房公積金管理機構應對首套房貸款申請給予支持，按相關規(guī)定執(zhí)行首套房首付比例、貸款利率等優(yōu)惠政策。
（十一）清理涉及房地產(chǎn)的不合理收費、押金、監(jiān)管資金等。無法律法規(guī)明確規(guī)定的要堅決取消，收費標準過高的要適當降低。
?。ㄊ┻M一步梳理房地產(chǎn)開發(fā)建設審批流程。未按期限要求向社會公開或已公開但未在清單中的審批環(huán)節(jié)和收費項目，有關部門或單位不得實行審批或收費。
（十三）鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)降價促銷、并購重組。通過加強宣傳和政策引導，增強房地產(chǎn)企業(yè)對市場未來合理預期，在供給端鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)適當降低房價。促進房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組，防控企業(yè)資金緊張風險，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和合理流動，進而提高產(chǎn)品品質，促進商品房銷售。鼓勵開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場需求，調整住宅套型結構。
七、工作要求
（一）明確主體，強化領導
各部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)是商品房去庫存工作的第一責任主體，主要領導是商品房去庫存工作的第一責任人。要加強領導，落實責任，建立協(xié)調、督查、匯報等多種機制，發(fā)揮政策合力，全力推進商品房銷售，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
（二）突出重點，嚴把時限
抓住銷售額這一主要指標，將指標落實到具體項目上，逐項落實責任單位和責任人，重點抓好棚改新型貨幣化安置和城鎮(zhèn)化工作，全力推進商品房去庫存。以“月”為時間節(jié)點，明確推進進度，制定每個節(jié)點的銷售任務指標，確保按時完成任務。
（三）科學規(guī)劃，完善配套
要圍繞房地產(chǎn)開發(fā)地塊，科學規(guī)劃建設道路、綠地、給排水、供電、燃氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生等基礎設施及學校、醫(yī)院、垃圾中轉站等公共服務設施，確保配套齊全，提升居住品質，促進商品房銷售。
（四）做好統(tǒng)計，確保實效
做好項目統(tǒng)計入庫工作，具備條件的項目要及時入庫。同時，各相關部門要深入企業(yè)，搞好對接、指導、培訓等工作，確保銷售數(shù)據(jù)上報及時準確。
（五）嚴格考核，強化監(jiān)督
嚴格績效考核，加強監(jiān)督檢查。定期對各部門商品房去庫存進度進行監(jiān)督，重點監(jiān)督推進棚改新型貨幣化安置等措施落實情況，確保去庫存工作目標的實現(xiàn)。
大洼區(qū)住建局
2016年8月23日
為全面落實省、市及我區(qū)關于促進房地產(chǎn)去庫存工作要求，促進住房消費，確保全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，結合我縣實際，特制訂本實施方案：
一、正確認識去庫存工作重要意義
房地產(chǎn)業(yè)能否平穩(wěn)健康發(fā)展，對全縣經(jīng)濟社會穩(wěn)定運行具有重要意義。自2009年以來，房地產(chǎn)市場高漲帶動住房開工、施工面積大幅攀升，而近兩年全國房地產(chǎn)市場受調控政策等因素影響，房地產(chǎn)投資和銷售量下滑明顯， 2015年我區(qū)房地產(chǎn)投資額、商品房銷售額兩項主要經(jīng)濟指標均平穩(wěn)增長，但市場供給出現(xiàn)了階段性過，形勢也不容樂觀，我區(qū)房地產(chǎn)市場， “去庫存”是當前重要的住房政策目標，通過有效措施積極化解商品房庫存，對促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，維持社會穩(wěn)定具有重要意義。
二、指導思想
為貫徹落實省政府已經(jīng)出臺的15條化解房地產(chǎn)庫存的政策措施，在繼續(xù)落實我市已出臺的《盤錦市關于促進2015年房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（14條）及《盤錦市關于促進房地產(chǎn)業(yè)長遠平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（16條）基礎上，為有效化解全市房地產(chǎn)庫存，加快推進“十三五”時期新型城鎮(zhèn)化建設，為經(jīng)濟增長注入持續(xù)動力，推進全市房地產(chǎn)健康發(fā)展，根據(jù)國家和省有關政策精神，結合我縣實際，通過大力推進棚改貨幣化安置、加快城鎮(zhèn)化及激勵城鎮(zhèn)居民剛性和改善性購房需求等手段，擴大有效需求,消化庫存,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
三、基本原則
（一）政策引領，釋放潛力。在省、市及我縣已經(jīng)出臺的相關政策基礎上，結合市場形勢，進一步出臺刺激消化庫存的相關政策，激發(fā)市場活力，釋放市場需求。
（二）消化存量，嚴控增量。以棚改貨幣化安置和城鎮(zhèn)化為主要契機，拉動住房增量消費，開辟新需求，消化市場庫存。在維持住房合理供應、保障市場正常剛性及改善性需求基礎上，嚴格住宅供給。
（三）上下聯(lián)動，形成合力?？h直相關部門及各鎮(zhèn)要進一步明確任務目標、細化工作舉措和進度要求，完善體制機制，改進服務質量、提高審批效率，形成合力。
四、房源基本情況
大洼區(qū)顯性庫存103.4萬平方米，其中: 已發(fā)放銷售許可的待售現(xiàn)房面積44.2萬平方米，已發(fā)放銷售許可的待售期房面積59.2萬平方米；隱性庫存面積193.2萬平方米，其中: 未發(fā)放銷售許可的在建商品房面積33.6萬平方米，已供應土地尚未開工的商品房面積159.6萬平方米。
五、工作目標
房地產(chǎn)去庫存工作重點是消化顯性庫存，確實開展房地產(chǎn)庫存調查摸底工作，力爭利用兩年時間，將全區(qū)商品房顯性庫存消化到合理水平，消化商品房庫存100.9萬平方米；
六、工作措施
進一步貫徹落實市委、市政府《關于促進全市房地產(chǎn)業(yè)長遠平穩(wěn)健康發(fā)展實施意見》，采取切實可行的措施，重點消化現(xiàn)有房源，確保全縣房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
（一）合理控制住房增量及土地供應量。根據(jù)住房庫存量和市場供求變化情況，做到住房土地供應量與住房庫存量掛鉤，庫存量在消化到合理水平前不新增土地供應量；做到住房新開工量與住房銷售量掛鉤，年度新開工量控制在上年度銷售量50%以內。允許開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場情況對已取得土地使用權的存量土地的使用性質和建設規(guī)劃等進行相應調整，調整房地產(chǎn)市場供給結構，降低住宅地產(chǎn)開發(fā)比重，重點發(fā)展旅游地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)及中高端住宅地產(chǎn)，開發(fā)適銷對路產(chǎn)品，實行一房一策。
（二）加大棚改新型貨幣化安置力度。全力完成2016年4166戶城市棚戶區(qū)改造任務，積極推行棚戶區(qū)改造創(chuàng)新型貨幣化安置，將棚改新型貨幣化安置比例由2015年的50%提高到70%。通過貨幣化安置，消化庫存30萬平方米。支持開發(fā)企業(yè)適當調整商品住房套型結構，滿足棚改貨幣化安置居民差異化住房需求。
（三）加速推進城鎮(zhèn)化。緊密結合我縣實際，進一步健全和完善戶籍管理、轉移就業(yè)、義務教育、社會保障轉等相關配套政策，積極探索農(nóng)民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機制，先行推進國有農(nóng)場職工住房及用地使用權轉讓，鼓勵農(nóng)民用自有住房按等價原則置換開發(fā)企業(yè)存量房，鼓勵開發(fā)商對農(nóng)民宅基地進行復耕，政府用建設用地進行置換，由開發(fā)企業(yè)建設新農(nóng)村。通過加快城鎮(zhèn)化進程，大力吸引農(nóng)村人口進城購房，城鎮(zhèn)化率增長幅度由2015年的0.8%提高到1.5%，消化庫存30萬平方米。
（四）大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟。貫徹落實《盤錦市人民政府關于印發(fā)盤錦市樓宇經(jīng)濟發(fā)展六年行動計劃(2015年—2020年)的通知》（盤政發(fā)〔2015〕11號）精神，切實提高審批效率，引導企業(yè)對現(xiàn)有閑置樓宇根據(jù)實際需要進行升級改造，完善相應功能，推進樓宇經(jīng)濟發(fā)展，為推進大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新做好基礎性工作。
（五）支持剛性及改善性購房需求。住建部門要協(xié)調財政、稅務、公積金等相關部門，進一步出臺購房階段性激勵政策，認真辦好房交會。2016年，我區(qū)至少參加2次房交會。房交會期間對新建商品住宅及二手住宅交易繳納的契稅全額補貼，對新建非住宅交易繳納的契稅按50%予以補貼。補貼資金由財政承擔。鼓勵開發(fā)企業(yè)實施成本核算，組織團購，采取讓利促銷手段，促進商品房銷售。
（六）加大住房公積金貸款支持力度。住房公積金個人貸款最低首付比例為20%，貸款額度最高上調至80萬元，還貸年齡延長至法定退休年齡后5年。擴大住房公積金覆蓋范圍，逐步將符合條件的農(nóng)民工和個體工商戶納入住房公積金體制。加大對個體經(jīng)濟、私營經(jīng)濟、混合所有制企業(yè)、外資經(jīng)濟等非公有制經(jīng)濟單位的擴面力度，做到應繳盡繳。
（七）非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預征率調整到2%，普通住宅土地增值稅預征率調整到1.5%。對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)批準建設且建成后無償移交政府部門的學校用地，暫不征收城鎮(zhèn)土地使用稅。
（八）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
（九）個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
（十）支持首套房貸款申請。實行居民申請貸款購買首套房“認貸不認房”政策，即居民及其家庭首次申請貸款或貸款已還清、再次申請貸款購買普通商品住房的，均視為首套房貸款申請。各商業(yè)銀行和住房公積金管理機構應對首套房貸款申請給予支持，按相關規(guī)定執(zhí)行首套房首付比例、貸款利率等優(yōu)惠政策。
（十一）清理涉及房地產(chǎn)的不合理收費、押金、監(jiān)管資金等。無法律法規(guī)明確規(guī)定的要堅決取消，收費標準過高的要適當降低。
?。ㄊ┻M一步梳理房地產(chǎn)開發(fā)建設審批流程。未按期限要求向社會公開或已公開但未在清單中的審批環(huán)節(jié)和收費項目，有關部門或單位不得實行審批或收費。
（十三）鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)降價促銷、并購重組。通過加強宣傳和政策引導，增強房地產(chǎn)企業(yè)對市場未來合理預期，在供給端鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)適當降低房價。促進房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組，防控企業(yè)資金緊張風險，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和合理流動，進而提高產(chǎn)品品質，促進商品房銷售。鼓勵開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場需求，調整住宅套型結構。
七、工作要求
（一）明確主體，強化領導
各部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)是商品房去庫存工作的第一責任主體，主要領導是商品房去庫存工作的第一責任人。要加強領導，落實責任，建立協(xié)調、督查、匯報等多種機制，發(fā)揮政策合力，全力推進商品房銷售，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
（二）突出重點，嚴把時限
抓住銷售額這一主要指標，將指標落實到具體項目上，逐項落實責任單位和責任人，重點抓好棚改新型貨幣化安置和城鎮(zhèn)化工作，全力推進商品房去庫存。以“月”為時間節(jié)點，明確推進進度，制定每個節(jié)點的銷售任務指標，確保按時完成任務。
（三）科學規(guī)劃，完善配套
要圍繞房地產(chǎn)開發(fā)地塊，科學規(guī)劃建設道路、綠地、給排水、供電、燃氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生等基礎設施及學校、醫(yī)院、垃圾中轉站等公共服務設施，確保配套齊全，提升居住品質，促進商品房銷售。
（四）做好統(tǒng)計，確保實效
做好項目統(tǒng)計入庫工作，具備條件的項目要及時入庫。同時，各相關部門要深入企業(yè)，搞好對接、指導、培訓等工作，確保銷售數(shù)據(jù)上報及時準確。
（五）嚴格考核，強化監(jiān)督
嚴格績效考核，加強監(jiān)督檢查。定期對各部門商品房去庫存進度進行監(jiān)督，重點監(jiān)督推進棚改新型貨幣化安置等措施落實情況，確保去庫存工作目標的實現(xiàn)。
