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各鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處），臨港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)，區(qū)政府各部門、直屬機(jī)構(gòu)：

為加強(qiáng)地價(jià)管理，規(guī)范土地交易行為，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》及《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，結(jié)合當(dāng)前大洼區(qū)土地市場的實(shí)際情況，制定了新的土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)區(qū)人民政府二屆四十一次常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)予以公布，并將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、土地等級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)是制定土地有償使用政策和地價(jià)評(píng)估及管理的重要依據(jù)。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，區(qū)政府將定期調(diào)整和更新基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)并及時(shí)公布實(shí)行。

二、凡通過土地市場以招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式供應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目用地，出讓底價(jià)應(yīng)根據(jù)新的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合宗地區(qū)位和規(guī)劃條件等因素進(jìn)行評(píng)估測算后按規(guī)定程序確定。

三、市自然資源局大洼分局、區(qū)財(cái)政局、區(qū)稅務(wù)局等相關(guān)部門要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

四、本通知發(fā)布的土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)自2021年1月1日起執(zhí)行，原盤錦市大洼區(qū)人民政府辦公室文件《關(guān)于調(diào)整盤錦市大洼區(qū)城鎮(zhèn)國有土地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（大政辦發(fā)〔2018〕75號(hào)）文件同時(shí)廢止。

 

附件：1.盤錦市大洼區(qū)城鎮(zhèn)國有土地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

2.盤錦市大洼區(qū)國有土地級(jí)別范圍說明

3.盤錦市大洼區(qū)城鎮(zhèn)國有土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)使用有關(guān)問題的說明

 

 

盤錦市大洼區(qū)人民政府

2020年12月25日   

（此件公開發(fā)布）

 

附件1：

盤錦市大洼區(qū)城鎮(zhèn)國有土地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

大洼區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)       

單位：（元/平方米）

 

附件3：

 

盤錦市大洼區(qū)城鎮(zhèn)國有土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)使用有關(guān)問題的說明

 

為完善我區(qū)城鎮(zhèn)國有土地基準(zhǔn)地價(jià)體系，加強(qiáng)地價(jià)管理，保障國家土地資產(chǎn)的合理收益和土地使用者的合法權(quán)益，更好地使用《盤錦市大洼區(qū)國有土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)說明如下：

一、土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍

本次大洼區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)的更新范圍為大洼區(qū)行政轄域內(nèi)的大洼街道、田家街道、王家街道、新興鎮(zhèn)、清水鎮(zhèn)、榆樹街道、唐家鎮(zhèn)、新立鎮(zhèn)、田莊臺(tái)鎮(zhèn)、趙圈河鎮(zhèn)、新開鎮(zhèn)、東風(fēng)鎮(zhèn)、西安鎮(zhèn)、平安鎮(zhèn)。

二、關(guān)于土地級(jí)別范圍說明及宗地土地級(jí)別的確認(rèn)

（一）土地級(jí)別范圍說明是對土地級(jí)別圖劃定的土地級(jí)別四至的簡要說明，在確定宗地的土地級(jí)別時(shí)以土地級(jí)別圖為準(zhǔn)，同一宗地不能跨2個(gè)或2個(gè)以上級(jí)別。

（二）同一宗地跨兩個(gè)級(jí)別時(shí)，低級(jí)別范圍內(nèi)部分遵循較高級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。

三、關(guān)于商服、住宅、工業(yè)三類以外其他用途土地級(jí)別及有關(guān)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的使用

本次土地定級(jí)采用分類定級(jí)，共分商服、住宅、工業(yè)三類用途定級(jí)。中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）中相關(guān)用途與基準(zhǔn)地價(jià)用途進(jìn)行了銜接。

土地用途分類體系中部分土地用途與本次評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)用途銜接表（2020）

四、關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵及設(shè)定條件

基準(zhǔn)地價(jià)是指在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地?cái)U(kuò)展邊界范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下，不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評(píng)估，并由政府確定的某一估價(jià)期日法定最高使用年期土地使用權(quán)的區(qū)域平均價(jià)格。

（一）基準(zhǔn)地價(jià)的估價(jià)基準(zhǔn)日：2020年1月l日。

（二）基準(zhǔn)地價(jià)的使用年期：各類用地法定最高出讓土地使用年期，即商服用地為40年，住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年。

（三）開發(fā)程度的設(shè)定

1.城區(qū)開發(fā)程度的設(shè)定：

商服用地設(shè)定為“六通一平”，即宗地紅線外通路、供水、排水、通電、通訊、供熱及宗地紅線內(nèi)場地平整。

住宅用地設(shè)定為“七通一平”，即宗地紅線外通路、供水、排水、通電、通訊、供熱、通燃?xì)饧白诘丶t線內(nèi)場地平整。

工業(yè)用地設(shè)定為“五通一平”，即宗地紅線外通路、供水、排水、通電、通訊及宗地紅線內(nèi)場地平整。

2.鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)程度的設(shè)定：

商服用地設(shè)定為“五通一平”，即宗地紅線外通路、供水、排水、通電、通訊及宗地紅線內(nèi)場地平整。

住宅用地設(shè)定為“六通一平”，即宗地紅線外通路、供水、排水、通電、通訊、通燃?xì)饧白诘丶t線內(nèi)場地平整。

工業(yè)用地設(shè)定為“三通一平”，即宗地紅線外通水、通路、通電及宗地紅線內(nèi)場地平整。

3.平均容積率的設(shè)定：

商服用地和住宅用地平均容積率為1.6，工業(yè)用地平均容積率為1.0。

4.土地還原利率：商服用地為7.5%、住宅用地為6.5%、工業(yè)用地為5.5%。

五、關(guān)于容積率修正

（一）商服用地和住宅用地宗地地價(jià)評(píng)估、出讓金評(píng)估、規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整補(bǔ)交差價(jià)評(píng)估時(shí)，需進(jìn)行容積率修正；容積率在修正系數(shù)表范圍內(nèi)且表中沒有修正系數(shù)的，修正系數(shù)采用相鄰兩個(gè)修正系數(shù)線性插值確定。

（二）商服用地、住宅用地容積率小于1.1或大于8.0時(shí)，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估時(shí)不做向下減價(jià)或向上加價(jià)修正。

（三）工業(yè)用地不進(jìn)行容積率修正。

六、關(guān)于期日修正

在使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，須進(jìn)行期日修正，期日修正根據(jù)大洼區(qū)物價(jià)上漲指數(shù)和地價(jià)上漲幅度確定。

七、土地使用年期修正

在使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，對于出讓宗地的土地出讓年限或剩余使用年限達(dá)不到法定最高出讓年限的，需進(jìn)行土地使用年期修正。其公式為：

=×[1－（1/（1+r）m）]/[1－（1/（1+r）n）]

式中：

——年期修正后宗地價(jià)格；

——最高出讓年限的宗地地價(jià)；

m——待估宗地的使用年限；

n——最高出讓年限；

r——土地還原率。

八、宗地開發(fā)程度修正

基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

單位：元/平方米

九、宗地地價(jià)計(jì)算公式

按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的基本公式，本次大洼區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算公式，根據(jù)地價(jià)影響因素和宗地地價(jià)修正系數(shù)表，其計(jì)算公式：

+

式中：

——評(píng)估的宗地價(jià)格；

——宗地所在區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)；

——宗地所在區(qū)域綜合因素修正系數(shù)；

——估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù)；

——宗地所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正值。

十、執(zhí)行時(shí)間

其中市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍在全市基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整獲批前，仍執(zhí)行市基準(zhǔn)地價(jià)，涉及大洼區(qū)部分自2021年1月1日起執(zhí)行。

 

文件解讀：盤錦市大洼區(qū)人民政府關(guān)于調(diào)整城鎮(zhèn)國有土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知 大政發(fā)〔2020〕7號(hào) 解讀